【案情】

2017年7月27日，陈某与钱某签订房屋买卖合同，钱某向陈某出售二手房屋一套，合同约定房屋套型为三居室。合同签订后，钱某当即向陈某交付了房屋。2019年8月22日，陈某提起诉讼，认为房屋中有一间居室系分隔而成，房屋套型实为两居室，进而要求钱某支付违约金10万元。

【评析】

本案涉及二手房买卖的质量瑕疵担保责任问题。通常来说，买卖合同的出卖人向买受人承担的质量瑕疵担保责任有数量瑕疵、外观瑕疵、隐蔽瑕疵之分，根据瑕疵程度不同，检验要求也不同。二手房买卖中，房屋的套数、面积等数量问题通常不会存在争议，但是二手房一般都存在装饰、装修的情况，买受人对于房屋的质量瑕疵应当有理性的判断，出卖人的质量瑕疵担保责任也较一般的买卖合同不同，应当结合质量瑕疵的具体问题进行判断和认定。

关于外观质量瑕疵的问题。外观瑕疵是指可以通过一般人的感官直接判断的质量瑕疵。首先，对于因装饰、装修所造成的非结构性的外观改变以及装饰、装修本身的损坏，普通人能够通过观察、触碰等方式进行判断，除非特别约定，买受人应当及时验收，房屋一旦交付即意味对外观瑕疵验收完毕。其次，对于因装饰、装修造成的结构性的外观改变，普通人并不能够通过观察、触碰等方式轻易进行判断，出卖人对此应当负有告知、说明义务，否则应当承担相应的质量担保责任。比如，二手房出卖人对房屋空间进行分层，将单层空间改造成复式空间，出卖人对此负有告知义务。

关于隐蔽质量瑕疵的问题。首先，对于因装饰、装修引起的隐蔽瑕疵问题，除非出卖人告知，否则买受人很难查验，因此出卖人对此应当承担告知义务，否则应承担质量担保责任。比如出卖人装修过程中改造水电所产生的隐蔽问题即属于此类隐蔽瑕疵问题。其次，对于非因装饰、装修存在的隐蔽瑕疵问题，此类问题并非出卖人造成，系房地产开发企业交付房屋时即可能存在的问题，出卖人向房地产开发企业购得房屋可能并无发现此类问题，因此除非出卖人故意隐瞒，其也不应当对此承担质量担保责任。

法院审理认为，本案所涉装修过程中通过轻质材料改变居室的情况，并非需要专业的知识才能进行判断，通过触摸敲击能够轻易判断出来，应当属于外观瑕疵范畴。陈某对此负有及时验收的义务，而陈某购得涉案房屋已两年多，现陈某以此要求钱某支付违约金缺乏事实和法律依据，遂判决驳回钱某的诉讼请求。